زهره نعلبندی
بحران مسکن در ایران دیگر یک “چالش مقطعی” یا “نوسان فصلی” نیست؛ تبدیل به یک زخم مزمن و عمیق در ساختار اجتماعی-اقتصادی کشور شده است. این بحران نه تنها دسترسی به حق اولیه سکونت را برای بخش بزرگی از جامعه، به ویژه جوانان و طبقه متوسط، به یک رویای دستنیافتنی بدل کرده، بلکه به موتور محرکه اصلی نابرابری و کاهش امید به آینده تبدیل شده است.
ریشه اصلی این بحران، همواره در یک معادله ساده اما مهارنشده نهفته است: تفاوت نجومی میان رشد درآمد خانوار و رشد قیمت مسکن. در حالی که حقوق و دستمزدها سالانه با نرخهای مشخص افزایش مییابند، قیمت زمین و مصالح ساختمانی تحت تأثیر سیاستهای
کلان پولی و انتظارات تورمی، با نرخی چند برابری اوج میگیرند. این شکاف، عملا مکانیزم عرضه و تقاضای سالم را از بین برده است.
نقد اصلی بر عملکرد سیاستگذاران در این حوزه، نه در فقدان ایده، بلکه در اجرای سست و تناقضآمیز طرحها متمرکز است. برنامههایی نظیر مسکن مهر، مسکن ملی یا حتی طرحهای حمایتی تسهیلاتی، در عمل نتوانستهاند بر عامل اصلی یعنی “سوداگری” غلبه کنند. اغلب این طرحها به دو دلیل اساسی شکست خوردهاند: اول، عدم تناسب ساختوسازها با زیرساختهای شهری و نزدیکی به بازار کار، و دوم، تبدیل شدن واحدهای تحویلی به ابزاری برای سرمایهگذاری کوتاهمدت توسط افرادی که توانایی خرید آزادانه ملک را دارند، نه مصرفکنندگان واقعی.
یکی از بزرگترین حفرههای مدیریتی، عدم موفقیت در مالیاتگیری موثر از خانههای خالی است. با وجود هشدارهای مکرر کارشناسان مبنی بر لزوم اعمال مالیات پلکانی سنگین بر واحدهای خالی برای تزریق آنها به بازار، این ابزار قانونی هرگز با جدیت لازم پیادهسازی نشد. این سستی سیگنالی قدرتمند به سوداگران ارسال کرد که بازار ملک امنترین پناهگاه برای حفظ ارزش پول ملی (در مقابل تورم) و انباشت سرمایه است، بدون آنکه هیچ تعهدی برای استفاده مولد از آن ملک وجود داشته باشد.
از سوی دیگر، سیاستهای پولی کشور، بهویژه نرخ بهره واقعی منفی در بانکها، خود عاملی قدرتمند برای هدایت نقدینگی سرگردان به سمت داراییهای غیرمولد مانند طلا و مسکن بوده است. مادامی که حفظ سپرده در بانکها زیانآور تلقی شود، بخشی از این نقدینگی به ناچار به سمت بازاری حرکت میکند که تصور میشود همواره بازدهی مثبت دارد؛ مثل بازار مسکن.
بحران مسکن تنها یک مشکل اقتصادی نیست؛ یک بحران عدالت اجتماعی است. وقتی یک کارمند یا کارگر جوان، با احتساب پسانداز تمام عمر و کمک خانواده، تنها قادر به تامین پیشپرداخت یک واحد کوچک در حاشیه شهر است، این یعنی ساختار اقتصادی کشور از تعادل خارج شده است. نتیجه این امر، تاخیر در ازدواج و کاهش نرخ باروری است.
برای خروج از این تنگنا، نیاز به یک جراحی عمیق در سیاستگذاریها است، نه صرفا تزریق واحدهای جدید به بازار. این جراحی شامل کنترل جدی و هوشمندانه بر سفتهبازی: و اعمال مالیاتهای بازدارنده بر معاملات مکرر و خانههای خالیِ دوم و سوم، و حذف معافیتهای مالیاتی غیرمنطقی در این بخش و همچنین تغییر تمرکز از “تولید انبوه” به تامین مالی مصرفکننده است.
تا زمانی که دولتها از پذیرش مسئولیت اصلی خود در تنظیم بازار و مهار سوداگری دست نکشند، بحران مسکن همچنان سایهای سنگین بر سر معیشت ایرانیان خواهد افکند و رویای داشتن خانهای امن، تنها به سراب تبدیل خواهد شد.
